نهاية مشكلة الاسكان الان - فكر اسلامى عالمى جديد
نهــــــــــــاية مشكلــــــــــــــــــة الإسكــــــــان الآن – فى البلاد
بقلم المهندس/ نبيل محيسن
مشكلة الإسكان مشكلة وهمية على سبيل المثال فى مصر لتوفر مقومات البناء أنما يوجد بعض المسببات لوجودها الحالى كظاهرة وتلك المشكلة هى السبب الخفى لمشاكل مصر كلها وتدل كل الأحصائيات على زيادة أعداد المساكن أكثر من الأسر . فأين المشكلة ؟ إنما هى صرخة المحتاجين بحثا عن المأوى وأغنية ينشدها البعض من أجل مصلحتة بدليل أن كل الأحصائيات أكدت أن عدد الشقق دوما أكبر من عدد الأسر ففى عام 1986 كان عدد الشقق الفارغه 1.8 مليون شقة والآن 3 مليون شقة فارغة فى حين الأحيتاج السنوى ربع مليون شقة أى لدينا من الشقق ما يكفى لــ12 سنة قادمة وفى حين أن الأحصائيات تقول أن عدد عقود الزواج 525 الف عقد زواج سنوى أى لدينا حاجتنا من السكن لمدة حوالى 6 سنوات قادمة أى أن مشكلة الإسكان بسبب عدم أستغلال الشقق وليس بنقصها ولاحصاء حكومى لسنة 2006 عدد الشقق الخالية والمغلقه بلغت 7.8 مليون شقه.
مشكلة الإسكان مشكلة لا تئن منها الدول النامية فقط بل العالم المتقدم والنظم العالمية كلها فشلت فى حلها ففى الدول الرأسمالية يعتبر المسكن سلعة شأنه شأن أى سلعة أخرى والعرض والطلب هو المقياس لها ولقد وجد " وليم ستيف " بأن مقدار الزيادة فى سعر البيت قد بلغ 75 % فى لندن خلال السنتين 71، 72 علما بأن الثمن قد ارتفع فى إحدى المدن الإنجليزية التى تتمتع بالحكم الذاتى من 2397 دولار سنة 58 إلى 84600 دولار عام 1960 ولقد بات واضحا أن زيادة الأثمان للوحدة السكنية الواحدة بمقدار 35.5 مرة خلال عامين لم يكن وليد التطور الكبير فى بنود التكاليف الإسكانية بقدر ما يرجع إلى الارتفاع الجنوني فى هامش الربح نفسه .
وفى الدول الأشتركيه يعتبر المسكن خدمة تقدمها الدولة لمواطنيها وفشلت أيضا للصعوبة المالية ولذا أقدم ورقة العمل هذه تحت مفاهيم معينة هو أن الإنسان خليفة الله في الأرض وكل شيء سخره الله له التصرف كيفما يشاء ولكن للمجتمع حق أو نصيب في ما يملك دون اعتداء على حرية الأول فيما يملكه أى أن المسكن ضرورة تسقط أن وجدت دون تحديد للملكية أو الإيجار أنما مازاد عن الضرورة يدفع عنها المالك زكاة أو ضريبة فى حالة عدم الأستغلال بيعا أو تأجيرا .
وإن حصر مشكلة الإسكان في العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر يبعد مشكلة الإسكان عن أساسها وجذورها مثلها مثل مضغ اللبان يحرك الفم والمعدة لكن لايفيد الجسم والواقع الفعلي لأزمة الإسكان يرجع إلى عدة عوامل أهمها هو تغير نمط الإسكان من الاعتماد على الخامات المحلية وأدوات بناء يدوية عند البناء إلى البناء باستخدام الخرسانه المسلحة والمعدات الحديثة ذات التكلفة العالية مما مثل عبء مالى كبير على راغبى البناء وكذلك أيضا السيكلوجية الاقتصادية فنحن نحتقر الصناعة فلجأنا ونلجأ دائما إلى الأنشطة المعمارية ذات الخطورة الأقل بل ومضمونة المكسب وخصوصا أن القوانين الحالية لاتفرض ضرائب على عدم استغلال السكن وبالإضافة إلى مرور الإسكان في مصر بنقص في مواد البناء أثناء الحرب العالمية الثانية لحاجة المجهود الحربي لتلك المواد. وأيضا إلى صدور قوانين تتعلق بتخفيض الإيجار أو تجميده وخلافه مما أدى لوقوع مشاكل جمة بالإضافة إلى عدم قدرة أي حكومة من الناحية المالية على الوفاء ببناء المساكن لمواطنيها مما أدى إلى تدخل البنوك في عمليات البناء والنشاط العقاري ( استثمارا ) مما أدى إلى غلاء المساكن والأنشطة المعمارية نظرا لرغبة البنك في الكسب بالإضافة إلى ربح المستثمرين أنفسهم فأصبح العبء على المواطن الراغب في السكن مضاعفا . إضافة إلى وصول بعض المقاولين إلى بعض مراكز التشريع وصنع القرار مثل مجلس الشعب فبات من مصلحتهم بقاء المشكلة كما هي وأشاعوا بوجود نقص كبير في أعداد وحدات السكن رغم أن معظم الأحصائيات أوضحت أن أعداد الشقق دوما أكبر من عدد الأسر بالإضافة إلى أنه في السنوات الماضية زادت نسبة الاستثمار العقاري مقارنة بالأنشطة الأخرى الإنتاجية .
هذا النشاط الذي يمتاز بطول الدورة الاستثمارية ( دورة رأس المال ) له مما أدى إلى عدم قدرة الأشخاص على تحمل الإيجارات الجديدة وعدم تناسب الدخول مع القيم الإيجارية وأيضا تركيز الأنشطه الصناعية والتجارية في أماكن معينة وأخيرا وضع صيغ غير مناسبة للعلاقة بين المالك والمستأجر.
لا توجد دولة فى العالم قادرة على تلبية حاجة مواطنيها من السكن والإسكان هو مذلة الحكومات وقتما تحدث المشكلة تطيع الحكومات ما يملى عليها من شروط كرها أو تضحى ببعض خطط التنمية من أجل توفير السكن والقليل منا عنده المقدره المالية على البناء وذلك لتغير نمط البناء .
بقوم الحل على 3 مرتكزات اساسيه
1- انشاء صندوق اسكان يعطى قروض بدون فوائد للراغب فى البناء .
2- انشاء صيغة ايجاريه تربط القيمة الايجاريه بوزن سلع
3- تحول تدريجى وسلس من الحالة الحالية الى الوضع المرغوب فيه
يجب إنشاء صندوق إسكانى وظفيته الأساسية إعطاء قروض بدون فوائد لراغبى البناء بعيدا عن ميزانية الدولة وروافده من خارج أعتمادت الحكومه وهى كالتالى :-
– ضريبة عدم الإشغال على الشقق الفارغه وضريبة الحد الأدنى للكهرباء والماء وكذلك الأراضى الغير مستغله .
– التأمين الذى يدفعه المستأجر لدى صندوق الإسكان ليرد للمؤجر عند أنتهاء العلاقه الإيجاريه .
– ثلث أرباح المراكز التجارية التي سوف تقام فى المجاورات المختلفة .
ـ - قيمة إيجار المساكن التي سوف تؤجر فى المدن بواسطة مجلس المدينة .
– قيمة إيجار المبانى التي سيتنازل أصحابها عنها بعد تعويضهم بأراضى فى المدن الجديدة ومنحهم قروض .
وبالنسبه للفرد يستطيع البناء من خلال الأقتراض من صندوق الإسكان – أو بواسطة مشاركة المستأجر – أو التعاقد مع شركة مقاولات أو شراء مواد البناء بضمان صندوق الإسكان المقترح .
قانون الإسكان القديم صحيح من الناحية الدينية والقانونيه لكنه لا ينفع كعلاقة غير محددة المدة وزيادة الإيجارات فيه ظلما جديدا للمستأجريين أنما يجب تعديل العلاقة الإيجارية على أن تتضمن زيادة غير فورية للإيجار ولأن للدولة والمستأجريين حقوق للتحول من حالة المثل إلى حالة الثمنيه .
القانون الجديد ( 4 لسنة 1996 ) ومثله فى السعودية ودول الخليج الفترة الأولى صحيحة من الناحية الدينية والقانونية لكن الزيادة عند التجديد ...باطلة....... و....ربا....... لذا فإن الحل المقترح هو قيام لجنة أقتصادية أجتماعية بتحديد الإيجار العادل لإيجار المتر المربع ولنقل مثلا أصبح إيجار المتر المربع 2 جنيه فنقارنه بقيمة وزن بعض السلع مثل السكر والأرز والعدس فيكون قيمة متوسط تلك الأوزان هو إيجار المتر المربع على الدوام ويسمى الجنيه الإيجارى العقارى وتقوم وزارة الإسكان فى 1/1، 1/7 من كل عام بإعلان تلك القيمة بناءا على سعر تلك الأوزان فى الأسواق وتكون فترة الإيجار لمدة 5 سنوات وملزمة على المالك كفترة أولى بعدها يجدد العقد سنويا من تلقاء نفسه إلا فى حالتين المالك رغب فى بيع الشقه أو أحد الأولاد بلغ 21 عاما وأراد الزواج .
المفهوم العام لبنود ورقة العمل :-
– تقسيم البلاد إلى مجاورات وهمية وإعطاء كل قطعة أرض أو بيت أو شقة رقم كودى يدل موقعه وتدون الشقه فى السجل العقارى وأيضا أسم المالك والمستأجر أن وجد ................ الخ وإنشاء شهادة بيانات لكل منهم .
– يتم التعامل مع الشقق والأراضى كتعامل الإسلام مع الذهب والأبل مازاد عن القيمة التى حددها الأسلام وجبت الزكاة أو الضريبه ألا العوامل منها فلا تجب الزكاة عليها ففى السكن لكل مالك عقار وحدة سكنية بدون ضرائب أنما يجب دفع زكاة أو ضرائب عن الشقق الأخرى فى حالة عدم تسكينها أو تمليكها .
– تفرض ضريبية الحد الأدنى لاستهلاك الكهرباء والماء على كل الشقق وذلك بتقديرات أشبه بالرمزيه تبعا لمساحات محددة وجب على المالك أو المستأجر للشقه دفع المتم للقيمة الواجبة فى حالة الأستهلاك أقل من القيمة وفى حالة الأستهلاك أعلى من القيمة لا يدقع شيىء .
– وجب على المستأجريين الجدد دفع مبلغ تأمين يحفظ لدى صندوق الإسكان على أن يرد للمالك عند أنتهاء العلاقه الإيجارية .
– قيام لجنة أقتصادية أجتماعية بتحديد الإيجار العادل لإيجار المتر المربع ولنقل مثلا أصبح إيجار المتر المربع 2 جنيه فنقارنه بقيمة وزن بعض السلع مثل السكر والأرز والعدس فيكون قيمة متوسط تلك الأوزان هو إيجار المتر المربع على الدوام ويسمى الجنيه الإيجارى العقارى وتكون فترة الإيجار لمدة 5 سنوات وملزمة على المالك كفترة أولى بعدها يجدد العقد سنويا من تلقاء نفسه إلا فى حالتين المالك رغب فى بيع الشقه أو أحد الأولاد بلغ 21 عاما وأراد الزواج .
- بالنسبه للمساكن القديمه تكون تحت تأثير علاقتين إيجارتين بحيث تكون القيمة الأعلى لمصلحة المالك العلاقة الأولى هى العلاقة القديمة بين المالك والمستأجر والعلاقة الثانية هى أن القيمة الإيجاريه من الآن ولمدة 5 سنوات قادمة الإيجار صفرا وبعد 5 أخرى يكون ربع قيمة الإيجار للشقه المثيله لها من حيث المساحة وبعد 5 أخرى يكون النصف وبعد 5 أخرى ثلاث أرباع وبعد 5 أخرى القيمة كاملة كالشقة المثيله لها من حيث المساحة .
– أصحاب الشقق فى المدن الجديدة والتى عليها أقساط يحق لهم تأجير شققهم لأى شخص يختارونه على أن تدفع القيمة الإيجاريه لصندوق الإسكان مقابل توقفه عن سداد بقية أقساط الشقة طوال فترة الإيجار بشرط دفع الحاجز للشقه ربع قيمة الشقه نقدا .
– يحق لأى مستأجريين قدامى تبادل السكن بدون أذن المالك على أن يكون كلا منهما مستأجر ثان للملاك
- إنشاء جمعيات إقتصاديه وإجتماعيه وثقافيه تدار بواسطة القاطنين فى المجاورة على أن توزع الأرباح بالتساوى بين صندوق الإسكان وخدمة المجاورة وأرباح للقاطنين فى المجاورة وكذلك لاحقا فى الوادى العجوز .
– خيارات مقدمة .
أ – يجوز لمالك أى عقار فى الوادى العجوز التنازل عن عقاره مقابل أرض كاملة المرافق فى المدن الجديده وقرض حسن كامل وإيجار منزله لمدة 10 سنوات و تؤؤل الملكيه بعدها لصندوق الإسكان .
ب – يجوز للمستأجريين القدامى تأجير شققهم لأى شخص يريده المؤجر مقابل القيمة الإيجارية الجديدة على أن تيقى العلاقة بين المستأجر الأول والمالك كما ورد فى البند (6 ) وتظل هذه العلاقة لمدة 20 سنة بعدها تنتهى علافة المستأجر الأول بالمالك .
ج – يعطى لصاحب أى عقار فى الوادى العجوز السماحية لهدم منزله وإعادة بنائه فى خلال فترة 5 سنوات الأولى فقط بشرط إعادة تسكين المستأجرين ومراعاة شروط تنظيم الطرق بغض النظر كانت أرض المنزل حكر أم لا .
دور ورقة العمل كبير فى حل مشاكل البلد بعيدا عن ميزانية الحكومة بل هى تقضى على الأقل على 40% من مشاكل البلاد وهى تنقل دور الدولة من دور التأمين إلى دور التمكين وتسعى لتهذيب الأستثمار العقارى لأنه قطاع خدمى داخلى ولان تسييد هذا القطاع مفسدة أقتصادية وإسكانيه وكذلك ترفع الورقة شعار " القرية لفلاحيها " لأن التعدى على المتخللات والأراضى الزراعية مذبحة أقتصادية وتدرء الورقة مخاطر جمة تهدد الأمن القومى وتسبب سيولة مروريه وتلك الورقة متوافقه تماما مع أحكام الشريعة الأسلامية وبنود الدستور وتقضى على الكثير من مشاكل الزراعة والصناعة والسياحة وتحدث ثورة فى مجال المحليات ويقضى على الكثير من المحرمات والقضايا القانونيه ويستحدث نظام بريدى ليس له مثيل فى العالم ويقضى تماما على غلاء الأسعار وهى أكبر مشروع حضارى يقضى على الهوالك الأقتصاديه .
هذا مفهوم كتاب ( كتاب نهاية مشكلة الإسكان الآن ) وللأستفسار عن أى شىء بخصوص ورقة العمل يرجى الأتصال على الموبيل الشخصى 010/3656233
رد: نهاية مشكلة الاسكان الان - فكر اسلامى عالمى جديد
أسباب مشكلة الاسكان ودور ورقة العمل
1- تغيير نمط البناء
لم تظهر مشكلة الإسكان في العصور السابقة نظرا لاعتماد الأشخاص على الخامات المحلية الغير مصنعه كالأحجار والطين والأخشاب واستعمال أدوات بناء يدوية وتسبب اعتماد الناس على الخامات المصنعة والمعدات الحديثة في تحميل الناس والدولة أعباء ماديه عالية .
دور ورقة العمل انها ستقدم قرض حسن بدون فوائد للراغب فى البناء .
2- السيكلوجيه الاقتصاديه
القطاعات الاقتصادية الاساسيه في حياة الناس هى الصناعة والزراعة والتجارة فنجد أنفسنا كعرب نحتقر الصناعة وكذلك المصانع فى أوطاننا ما هي إلا ورش كبيرة وابتعاد الناس عن الصناعه ناتج من وجود مخاطرة بها .
بالنسبة للزراعه فمصر دولة صحروايه لأن 95% من مياها ( نهر النيل ) تأتى من الخارج والباقى 5% ( أمطار وسيول وآبار )
وقد قال السيد وزير الرى المصري أن حد الفقر المائى العالمى هو 1000 متر مكعب سنويا وان نصيب المواطن المصرى سنة 2050 سيصل من 400 إلى 600 متر مكعب وبالتالي لا نستطيع الاعتماد على الزراعة كمصدر للاقتصاد إنما فقط للاكتفاء الذاتي فقط
وبالنسبة للتجارة اذا لم يكن لديك صناعة او تجارة فبماذا تتاجر .
لذا لجأ الناس الى التنمية العقارية كقطاع مأمون دون مخاطر
ودون ضرائب مجحفة ولأنه يحقق ربح يصل الى 300 % وكذلك اعتبار الدولة ان الاستثمار العقاري هو قاطرة التنمية فلذلك فإن هذا نمو القطاع سيحدث كارثة كبرى على مستقبل البلاد لجذبه أموال من القطاعات الأخرى .
ورقة العمل ستؤدى إلى تهذيب الاستثمار العقارى ثم قتله ثم وأده
3 -وضع صيغ إيجاريه غير مناسبه
يوجد نوعان من صيغ الإيجار
أ- العقد ثابت القيمة المادية وغير محدد المدة ( القانون القديم )
وعيبه انه مع كساد العمله تضعف قيمة الإيجار سوقيا ولا تجعل المالك قادر على استعادة ماله حين الاحتياج له .
ب- العقد المحدد المدة ومتغير القيمة النقديه
هو سليم من الناحية الدينية والقانونية فى الفترة الاولى لكن الزيادة عند التجديد باطلة وربا وكذلك عدم وجود الطمآنينه والآمان للمستأجر عند انتهاء العقد .
ورقة العمل ستضع صيغة إيجاريه عادلة بين المؤجر والمستأجر وتربط القيمة الإيجاريه بوزن سلع بما يسمى الجنيه الإيجارى العقارى .
4- وصول بعض المقاولين إلى مراكز صنع القرار والتشريع
بات من مصلحتهم بقاء المشكلة وأشاعوا دائما بوجود نقص كبير فى أعداد الشقق رغم ان معظم الإحصائيات أوضحت ان عدد الشقق الخاليه والمغلقه دوما اكبر من عدد الاسر .
ففى إحصاء سنة 1976كان عدد الاسر 6.946.391 أسرة بينما عدد الوحدات السكنيه 7.311.139 وعدد السكان 36.626.704 مليون نسمه وفى أحصاء 1986 كان عدد السكان 48.254.238 نسمة وعدد الوحدات السكنيه 11.253.299 ( اى بزيادة 4 مليون وحدة سكنية خلال 10 سنوات من 1976 إلى 1986 ) وكان عدد الوحدات المغلقه 1.8 مليون وحدة سكنيه .
وزادت نسبة زيادة المنشآت من احصاء 1996 إلى 2006 بنسبة47.54% .
ورقة العمل ستطبق حديث الرسول الكريم " لا تبنون ما لا تسكنون " .
5- زيادة نسبة الإستثمار العقارى مقارنة بالأنشطة الإنتاجية الأخرى
كلما زاد ضخ الدولة والناس للأموال فى الاستثمار العقاري ستتعقد مشكلة الإسكان وذلك لإنه سيزيد التكالب على مواد البناء وبالتالي رفع أسعارها وبالتالي ترتفع أسعار الشقق تمليكا وإيجارا وأيضا يؤدى الى ضعف القطاعات الانتاجيه الأخرى مثل الصناعة والزراعة مما سيضعف دخل الفرد والميزان التجارى للدوله وضعف العملة المحلية وعندها يكون من الصعب الحصول على شقة تمليكا او إيجارا والدليل على ذلك توصيات لجنة قومية لوضع السياسة القوميه للإسكان عام 1979 قالت :-
ا- ينبغى الا يتعدى حجم الاستثمار المخصص للإسكان 30 % من الناتج القومى فى نهاية الخطة الخمسية .
ب- يجب تحديد حصة الإسكان من الناتج القومي على النحو الذي لا يؤدى إلى الإخلال باحتياجات القطاعات الاقتصادية الأخرى وحتى لا يكون تغطية حاجة من حاجات المجتمع مهما تكن أهميتها على حساب الحاجات الأخرى وبحيث لا يؤدى ذلك إلى خلل في اتجاهات الإنتاج في المجتمع ككل بما ينعكس اثره على البرامج الإسكانيه نفسها .
ورقة العمل ستجعل السكن ضرورة فقط وخفض الاستثمار العقارى عن مستوى الاستثمار الزراعى والصناعى بدليل انه فى االستينات رغم ان القيمة الايجارية كان أغلى من القيمة الايجارية الحالية على اساس الثمنيه الا انه لم تكن مشكلة الاسكان محسوسه بسبب تركيز الدوله على الصناعه وارتفاع قيمة العملة المحلية .
6- قيام الدول بدور التأمين للسكن
دول العالم كلها فشلت فى تأمين السكن لعدم قدرتها المادية ( والدليل على الضعف المادى فى مصر هو الانخفاض الحاد فى حجم قروض الإسكان التى تراجعت من قرابة 2100 مليون جنيه من 91-1992 إلى حولى 550 مليون جنيه 95-1996 وإلى عجز الحكومة المصرية عن تلبية بناء المبانى الاقتصادية حيث ان مشاركة القطاع الحكومى على مدار الفترة من 1981 – إلى 1984 قد اقتصر على بناء 120 الف وحدة سكنية وايضا سوء نظام التخصيص بالإضافه لعدم تناسب الكثير من المنشأت منها مع ثقافات البعض والاختلاط الغير متناسب بعضهم ببعض فى قالب واحد بالإضافة فى ما مضى كانت الدولة هى المسئولة عن إنشاء المشروعات والصناعات فكانت تخطط السكن اينما يكون العمل وإنما الآن وفى عالم العولمة الاقتصادية السائدة وتدخل القطاع الخاص و أوجد نظام التخصيص من جانب الدولة لوجود سكن بلا ساكن .
ورقة العمل تحول دور الدولة من دور التأمين إلى دور التمكين .
7 - تركيز الانشطه الصناعية والتجارية فى اماكن معينه
الانسان يبحث اولا عن مكان رزقه وعندما يجده يسكن بجواره لان القاعدة تقول "اينما يكون العمل يكون السكن " وهذا أوجد بالطبع كثافة سكانية عالية فى المناطق الصناعية مثلما حدث فى مدينة 6 اكتوبر والدليل على ذلك ايضا نسبة توزيع السكان فى بعض محافظات الجمهوريه نجد ان 47 % من سكان مصر يتركزون فى 5 محافظات فقط واهمها القاهرة لوجود الصناعة والعديد من الاعمال .
ورقة العمل تعمل على إعادة توزيع السكان والأعمال .
8 – تدخل المستثمر الاجنبى ( الصديق المتوحش)
قال رئيس مجلس إدارة شركة معمارية وافدة على مصر " اننا جئنا كمستثمرين ولسنا مؤسسة اجتماعية إنما حل مشكلة الإسكان هو مسئولة الحكومة " ووجودهم فى السوق يزيد من التكالب على مواد البناء وزيادة أسعارها وبالتالي يرتفع سعر العقارات وفى النهاية يربحون أموال من بلادنا لبلادهم وهذا يؤثر بالسلب على الميزان التجاري بين الدول والدليل على ذلك ما يفعله الإخوة العراقيين فى مدينة 6 أكتوبر .
ورقة العمل تجعل صناعة العقار وملكيته محليا إنما تسمح فقط بالتأجير للأجانب .
9 – تدخل البنوك فى النشاط العقارى عموما .
البنوك ككيان اقتصادى قائم على أموال المودعين وهؤلاء المودعين يأخذون على أموالهم فائدة بنكية فلذا البنك يأخذ من المقترض العقارى فائدة اكبر مما يزيد قيمة العقار تمليكا او إيجارا عن المفروض.
ورقة العمل ستعطى قرض حسن بدون وعلى أقساط مناسبة.
10 – تدخل الدول فى العلاقات الإيجاريه بالتسعير او التأميم
كثير من الدول عند حدوث الأزمات تتدخل فى العلاقات ام بالتسعير حتى فى الدول المتقدمه مثال ذلك المانيا هناك حد أقصى للقيمة الإيجارية وفى دولة الأمارات الحد الأقصى لزيادة الإيجارات 7% وفى اثناء الحرب العالمية الثانية جمدت الحكومة المصرية القيمة الإيجارية بل سمجت بامتداد العقود الإيجازية وتم تقنين هذة الأوامر العسكرية فى القانون رقم 21 لسنة 1947 وبعد قيام الثورة سنة 1952 قامت بتخفيض القيمة الإيجازية ثلاث مرات ( القانون رقم 199 لعام 1952 – القانون رقم 55 لعام 1958 – القانون 168 لعام 1961 ) وأممت ثلاث شركات عقارية .
ورقة العمل لا تسعر العقارات او الشقق سواء ايجارا او تمليكا .
رد: نهاية مشكلة الاسكان الان - فكر اسلامى عالمى جديد
ما شاء الله
نفع الله بك استاذي الفاضل
ويسر الموقع دعوتكم ومن تحبون للتسجيل في الموقع ونشر بحوثكم العلمية في الموقع لتكون لكم علماً نافعاً ينتفع به إن شاء الله
ويمكن التسجيل من خلال الرابط التالي:
[عزيزى الزائر/العضو لا يمكنك مشاهدة الروابط قبل الرد, أضغط هنا للتسجيل]
كما يمكن اضافة البحوث التي ترغبون في نشرها من خلال الرابط التالي
[عزيزى الزائر/العضو لا يمكنك مشاهدة الروابط قبل الرد, أضغط هنا للتسجيل]
رد: نهاية مشكلة الاسكان الان - فكر اسلامى عالمى جديد
الحلقة الثالثه
الحل المقترح لحل مشكلة الاسكان يرتكز على ثلاث مرتكزات:-
اولا : صياغة نظام جديد يربط القيمة الإيجاريه للوحدة بأوزان
بعض السلع ( الجنيه الإيجارى العقارى ) .
ثانيا : إنشاء صندوق إسكان تابع للدولة ولا يدخل فى ميزانيتها
وروافده بعيدا عن الاموال الحكوميه وظيفته إعطاء
قرض حسن بدون فوائد على اقساط .
ثالثا : تحول تدريجى وسلس من الحالة الإسكانية الحاليه الى
الوضع المقترح .
اولا: صياغة نظام جديد يربط القيمة الإيجاريه للوحدة بأوزان بعض السلع ( الجنيه الإيجارى العقارى ) .
1- قوانين الإيجارة
أ- القانون القديم ( ثابت القيمة المادية وغير محدد المدة)
هذا القانون صحيح من الناحية الدينيه والقانونية ( ما عدا تخفيض القيمة الايجارية التي تمت سنة 1952 ، 1958، 1961 وكذلك عدم مقدرة المؤجر على استرداد عقاره عند الاحتياج اليه بيعا او سكنا ) .
أسباب صحة هذا القانون
قانونيا :
تلك العلاقة نشأت بناءا على قانون صادر من الدولة وتحت مظلة قانونية .
دينيه:0
الإجارة وكما عرفها الفقهاء هي منفعة السكن بعوض فجعلوا العقد مسلط على المنفعة اى جعلوا المنفعة أساسا لتقدير الأجرة وقالوا إن تمليكا من المالك للمستأجر منفعة سكن ومن المستأجر للمؤجر مال وذلك استنباطا من قوله عز وجل "فإن ارضعن لكم فأتوهن اجورهن " والمالك الذى يؤجر يسمى مؤجرا والطرف الآخر مستأجر والشىء المعقود عليه يسمى مأجورا والبذل فى مقابل المنفعه يسمى أجر .
دليل صحة القيمة الايجارية القديمة ان المشهور عند المالكيه والمعتمد عند الشافعيه هو دفع المثل لآن النقود تثبت فى الذمة وما ثبت فى الذمة وجب رد مثله .
وكذلك قرار مجمع منظمة المؤتمر الإسلامى ( فى الدورة الثالثة للمجمع سنة 1407 هـ صدر القرار التالى :
يخصوص أحكام النقود الورقية
"بعد الاطلاع على البحوث المقدمة الواردة إلى المجمع بهذا الموضوع قرر المجمع – بخصوص أحكام العملات الورقية – أنها نقد قائم بذاته لها الأحكام الشرعية المقررة للذهب والفضة من حيث أحكام الربا والزكاة والسلم وسائر أحكامهما والعلة فى ذلك مطلق الثمنية " .
قرار آخر للمجمع الفقهى
الحمد لله رب العالمين والصلاة والسلام على سيدنا محمد ونبينا محمد( عليه الصلاة والسلام ) خاتم النبيين وعلى آله وصحبه .
( قرار رقم 40 ) بشأن تغير قيمة العملة
إن مجلس مجمع الفقه الإسلامى المنعقد فى دورة مؤتمره الخامس بالكويت من 1 إلى 6 جمادى الأولى هـ/ 10 إلى كانون الأول ديسمبر 1988م
"بعد إطلاعه على البحوث المقدمة من الأعضاء والخبراء فى موضوع تغير قيمة العملة واستماعه للمناقشات التى دارات حوله . وبعد الاطلاعه على قرار المجمع رقم (9) فى الدورة الثالثة بأن العملات الورقية نقود اعتبارية فيها صفة الثمنية كاملة ولها الأحكام الشرعية المقررة للذهب والفضة من حيث أحكام الربا والزكاة والسلم وسائر أحكامها .
قرر ما يلى :
العبرة فى وفاء الديون الثابته بعملة ما هى بالمثل وليس بالقيمة لأن الديون تقضى بأمثالها فلا يجوز ربط الديون الثابتة فى الذمة أيا كان مصدرها – بمستوى الأسعار . والله أعلم .
واذا كان البعض يعتبر ان القيمة الماليه للإيجارات القديمة ظلم للمستأجر اسألهم كم بها هذا المبلغ تشترى به كيلوات من اللحم عند بدء العقد ؟ ثم بكم من الاموال تشترى هذا الكم من اللحم الآن ؟ ستكتشف ان المؤجريين كانوا يغالون جدا بالقيمة الإيجاريه مقارنة بالمؤجريين الحاليين رغم ان الدولة كانت تعطى الملاك دعما اكبر مما تعطيه الدولة للملاك الحاليين والكثير من تلك العقارات مبناة على ارض حكر ( ارض مغتصبه من الدولة ) .
ب- بالنسبة للفترة الزمنيه كمدة غير محددة
نعم تحديد فترة الإيجار واجب فى عقد الإيجار منعا للاختلاف والريبه لكن كما قال الدكتور جمال محمود ( عضو مجمع البحوث الاسلاميه ) " الامتداد القانونى من الناحية القانونيه لتلافى ازمة اجتماعية كبيرة فرأى التضحية لصالح الملاك وهم شريحة أقل من ملايين المستأجرين لكن مع استمرار هذا الوضع رغم تغير الظروف كليا قد يحمل ظلما كبيرا لملاك هذة العقارات كما يحمل أيضا ضررا للمصلحة العامة لعدم صيانة العقارات ويرى أن معالجة هذة الإشكالية لا يكون بإلغاء الامتداد القانوني .... لأن ذلك يزعزع المراكز القانونية لملايين الأشخاص " .
وتعال ننظر الى آية الدين " يا أيها الذين آمنوا إذا تداينتم بدين إلى أجل مسمى فاكتبوه وليكتب بينكم كاتب بالعدل ولا يأب كاتب أن يكتب كما علمه الله فليكتب وليملل الذي عليه الحق وليتق الله ربه ولا يبخس منه شيئا فإن كان الذي عليه الحق سفيها أو ضعيفا أو لا يستطيع أن يمل هو فليملل وليه بالعدل واستشهدوا شهيدين من رجالكم فإن لم يكونا رجلين فرجل وامرأتان ممن ترضون من الشهداء أن تضل إحداهما فتذكر إحدهما الآخرى ولا يأب الشهداء إذا ما دعوا ولاتسئموا أن تكتبوه صغيرا أو كبيرا إلى أجله ذلكم أقسط عند الله وأقوم للشهادة وأدنى ألا ترتابوا إلا أن تجارة حاضرة تديرونها بينكم فليس عليكم جناح ألا تكتبوها وأشهدوا إذا تبايعتم ولا يضار كاتب ولا شهيد وإن تفعلوا فإنه فسوق بكم واتقوا الله ويعلمكم الله والله بكل شىء شهيد " سورة البقرة الآية 282 نجد ان القرآن قال إلى أجل مسمى ولم يقل القرأن الى اجل معين لان المسمى هو اتفاق الطرفين دون تدخل من احد وتجد القرآن الكريم لم يقل " ياأيها الذين آمنوا إذا تداينتم بدين فاكتبوه إلى أجل مسمى " اى انه جعل المدة باتفاق الطرفين رغم ان الدين علاقة بين طرفين احدهما قادر ميسر يبتغى الأجر والثواب من الله فقط دون زيادة مالية والآخر معسر ذو حاجه فتعال هنا في الإجارة تجد المؤجر هو شخص مؤجر لمكان سوف يسترده ويأخذ دخل شهري والآخر مستأجر صاحب حاجه وهو عليه عبء مادى وعبء ان يجد مسكن آلآخر فى حالة تركه للسكن فإذن الاولى امتداد عقد الإيجارة جائز لا شىء فيه ان اتفق الطرفين لكن المؤجر اولى به عند الاحتياج لقول رسولنا الكريم " جار الدار احق بالدار" فما بالنا بصاحب الدار والاسلام لا يقيد حرية الناس فى التعاقد او الحقوق وذكر القرآن الكريم علة كتابة الدين " الا ترتابوا " اى حتى لا تختلفوا او تتنازعوا و عن ابى هريرة رضى الله عنه قال رسولنا الكريم "من انظر معسرا او وضع له أظله أظله الله يوم القيامة"رواه الترمذى لذا يجب ان يكون هناك متفق عليه حتى بدون تحديد مدة .
انما المشكلة عند عدم ذكر اى حديث عن فترة الأيجارة يجب اعتبار فترة زمنيه يشرعها القانونين لتكون فترة ايجارة الشقة فى حالة عدم ذكر اى مدة فنجد قانون الايجارات الكويتيه الماده (4) تقول
" الايجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه ويمكن المستأجر من الانتفاع بعين معينه مدة لقاء اجر معلوم اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينه او تعذر اثبات المده المدعاه اعتبر الايجار منعقد للفترة المعينه لدفع الاجرة " .
ومن هنا نستطيع ان نقول ان عقد الايجار القديم صحيح من الناحية الدينية والقانونية لكن المشكلة فى عدة نقاط :-
أأ -عدم قدرة المالك من استغلال وحدته عند الحاجة اليها مثل بيع الوحدة السكنية او الرغبة فى تزويج احدى اولاده فى نفس العقار المؤجر.
ب ب- اوالواقع اثبت ان بقاء القيمة الايجارية كما هى له مضار عدة اهمها :-
-احتفاظ الملاك بشققهم خالية خوفا من عدم تناسب القيمة الايجاريه مع ارتفاع الاسعار الاخرى .
- تباعد المؤجر عن أولاده بسبب عجز المؤجر على استرداد شقته .
- عداء اجتماعي بين مالك لا يستطيع استرداد ملكه ومستأجر ذو حاجه يدفع مبالغ زهيدة ويدعمه القانون .
- ضعف او عدم صيانة العقارات وذلك لتدنى القيمة الايجاريه .
- صعوبة توزيع السكان على قاعدة أينما يكون العمل يكون المسكن لاحتفاظ المستأجرين القدامى بالسكن .
رد: نهاية مشكلة الاسكان الان - فكر اسلامى عالمى جديد
الحلقه الرابعه
2 - القانون الجديد ( المدنى)
هو القانون 4 لسنة 1996 وينص على الآتي فى مادته الثانية على تطبيق أحكام القانون المدنى في شأن التأجير اى يجعل العلاقة الإيجاريه حرة بين المؤجر والمستأجر حرة تبعا لاتفاق الطرفين .
اعتقد واضعوه ان القانون سيشجيع على فتح المساكن المغلقه وتنتهى أزمة الإسكان لكن التجربة أثبتت فشله حتى الآن لكنه رغم ذلك فتح بعض الشقق لكنه لم يحل مشكلة الإسكان بسبب عدم وجود اى استقرار للمستأجر سواء في الاستمرار في السكن أو تحديد القيمة الإيجاريه عند التجديد والتجربة أثبتت أيضا ان القانون كان سببا فى زيادة الإيجارات بمعدلات غير مسبوقة وزاد معه العداء بين المؤجرين القدامى والمستأجرين القدامى بسبب مقارنة الايجار الجديد بالقديم ماديا .
عيوب هذا القانون
أ-مدة الايجاره غير مضمونة الاستمرار مما يفقد المستأجر أهم شروط السكن وهى الطمآنينه والاستقرار.
ب-مخالف للعادات المصرية حيث يشترط أهل العروس سكن أو إيجار دائم خوفا على حياة أبنائهم وكذلك الأثاث.
ج-يعدم وجود انتماء الفرد نفسه للبيئة المحيطة وتفقد الدولة معه اى مجهود بيئي منه لان المستأجر لا يعرف هل المؤجر سيجدد له ام لا.
د-قلل هذا النوع من الإيجار بعض الانشطه المعمارية مثل أعمال الدهان والأعمال التجميليه فأصبحوا يعملونها بانفسهم بحيث تكفى للحد الادنى لمعيشتهم .
هـ-عدم تناسب هذا القانون مع بعض الإحداث مثل عند رغبة مواطن فى كتابة السيرة الذاتية على اى عنوان سيكتب .
و-عدم وجود حد أقصى للقيمة الايجاريه هو إخلال بمبدأ اقتصادي مهم هو محاربة هبوط الثروة الذي تتبعه دول العالم لما له آثار سيئة على الاقتصاد القومي .
ح-إطلاق يد الملاك فى تحديد الزيادة التي يرونها عند تجديد العقد سيدفع بالقيمة الشرائية للشقق فى الارتفاع مما سيؤدى لارتفاع القيمة الايجاريه بالتتابع المتتوالى وخصوصا ان الدورة الاستثماريه للعقار قد تصل إلى 20 إلى 25 سنة وسيجعل الاستثمار العقارى اكثر جذبا ( هو الا قطاع خدمى داخلى ) من القطاعات الانتاجيه الاخرى مما سيقلل من الناتج القومى للبلاد ويضعف ميزانها التجارى للبلاد وثم يؤثر على الاسكان ذاته .
الزيادة فى الايجار باطلة وربا
لأنه عند أنتهاء فترة الإيجار ورغبة المستأجر فى الاستمرار فى السكنى نجد أن المالك له المشيئة فى تحديد سعر الإيجار وغالبا المالك يزيد كما يشاء والساكن مغلوب على أمره وغالبا سيكون المستأجر مكرها لأرتباطه هو وعائلته بالسكنى فى العقار لظروف العمل أو ظروف اجتماعيه وغيرها والإجارة بدون رضا أحد المتعاقدين حرام وكما ذكر فى فقه السنه صـــــ200
" يشترط لصحة الإجارة رضا المتعاقديين فلو أكره أحدهما على الإجارة فإنها لا تصح لقوله سبحانه وتعالى " يأيها الذين آمنوا لاتأكلوا أموالكم بينكم بالباطل الا أن تكون تجارة عن تراض منكم – ولاتقتلوا أنفسكم إن الله كان بكم رحيما " إذن الإيجار الذى فيه أحد الطرفين غير راض أو مضطر والساكن هنا مضطر نظرا لأرتباطه هو أو أحد أفراد أسرته بالمكان أو صعوبة إيجاد البديل .
وأيضا لحديث الرسول عليه الصلاة والسلام " لايأخذن أحدكم مال أخيه إلا بطيب خاطر "اتفق الفقهاء أن الإجارة هو عقد على المنفعة بعوض فجعلوا العقد مسلطا على المنفعه
السؤال هنا ماذا أخذ المستأجر زيادة عن السكنى والمعيشة فى الشقة حتى يحق للمالك زيادة قيمة الإيجار
تعال لنرى نص اتفاقية الإجارة من القرآن الكريم " إنى أريد أن أنكحك إحدى آبنيتى هاتين على أن تأجرنى ثمانى حجج فإن أتممت عشرا فمن عندك وما أريد أن أشق عليك ستجدنى إن شاء الله من الصالحين ، قال ذلك بينى وبينك أيما الأجلين قضيت فلا عدوان على والله على مانقول وكيل "
وأن تحجج البعض بأن ظروف الحياة والأسعار و يجب زيادة الإيجار فهذا الكلام باطل وبالرجوع لحديث الرسول عليه الصلاة والسلام " ان موسى أجر نفسه باطعام بطنه وعفة فرجه " نجد أن سيدنا موسى كان من حقه الأكل لدى أبو زوجته مدة الإيجارة ولم يتحجج أبو زوجته بارتفاع أسعار الأكل أو خلافه وكذلك التأكيد بكلمة " من عندك " تعنى أن الزيادة هى فقط تكون من المستأجر لأنه كان ممكن يقول سيدنا شعيب لسيدنا موسى "ثمان حجج وربما أزيد إلى عشر " أو " ثمان حجج وأن أتممتها عشر فهذا خير " لم يقول ولم يفعل ذلك . ( كما ذكر فى تلك الأتفاقيه "ذلك بينى وبينك " لا يعنى هنا سرية الاتفاق وخصوصا إن هذا اتفاق زواج والزواج ليس فيه سريه بل من شروطه الإعلان ولو يحمل هذا القول معنى السريه ما كان للقرآن والرسول ( صلى الله عليه وسلم ) أن يذكرهما إنما المقصود هنا – والله أعلم – أن بنود الأتفاق تعنى أن العلاقه الإيجاريه هى علاقه منفردة ليس لها علاقه بأى متغيرات أو تتدخل فيها أى متغيرات تحدث مثل غلاء الأسعار أو ظروف المعيشه شأنه شأن عقد البيع فإذا بعت لك سيارة بألف جنية وبعد عدة سنوات زادت الأسعار هل يحق لى مطالبتك بالمزيد من الفلوس ؟ الأجابة بالطبع لا .
ورغم أن الدين هو علاقة بين أثنين أحدهما مقرض ( قادر وميسر ) ومقترض ( فقير ويحتاج إلى المال ) ويقصد بهذا العمل المقرض مراضاة الله وعمل معروف إلا أن القرآن حدد البنود ووثقه بأن الدين لأجل وكتابة الدين وأن يكون هناك شهود وأن يكتب كل شىء حتى ولو كان صغيرا .
فالسؤال هنا فى عقد الإيجار بين صالح مدين وسيدنا موسى أين الحدود والشروط ؟
لذا تعال نمحص أجزاء الآية الكريمة وننسخ الآية على الوضع التالى " إنى أريد أن أنكحك إحدى آبنيتى هاتين على أن تأجرنى ثمانى حجج فإن أتممت عشرا فمن عندك وما أريد أن أشق عليك ستجدنى إن شاء الله من الصالحين ، قال أيما الأجلين قضيت فلا عدوان على والله على مانقول وكيل "
ستجد أن محتويات العقد تحمل فقط عرض صالح مدين ثم موافقة سيدنا موسى لكن ماذا تغيرت ظروف الحياة ؟ وأين شرط عدم التعديل أو التغير؟ .أنما الذى يحقق ذلك قول سيدنا موسى " ذلك بينى وبينك " يعتبر قول سيدنا موسى من شروط العقد .
وهو ما يعنى أن الزيادة فى الإيجار مرفوضه وباطله مادامت محددة المدة وحتى عند التجديد لمدة أخرى لا يجب الزيادة لأنه بالنظر عند عجز المقترض عن السداد نجد أن الآسلام عفى المقترض فى حالة أفلاسه وعدم قدرته على السداد حتى ينصلح " وإن كان ذو عسرة فنظرة إلى ميسرة وأن تصدقوا خيرا لكم أن كنتم تعلمون " البقرة 280 . كذلك المستأجر لو كان معه مال لبنى لنفسه وما أحتاج للإيجار كوسيلة للسكنى فإذن من الأولى عدم الزيادة فى الإيجار .
الإيجار بقيمة متزايدة بنسبه مئوية أو بقيمه محددة سنوية .
حيث يتم الاتفاق بين المالك والمستأجر أن يدفع المستأجر مقابل السكن فى السنة الأولى مبلغ من المال وكل عام تزيد قيمة الإيجار 5% مثلا من قيمة الإيجار .
بصراحه هذا خطأ لأن الأسلام ينهى عن الزيادة فى الإيجار كما ورد من قبل بالإضافة إلى أن الحجه هنا ظروف الحياة وارتفاع مستوى المعيشه وخلافه وهى ليس له علاقه بالإيجار وهى نفس حجة المرابى .
والربا فى اللغة : الزيادة مطلقا سواء أكان ذلك حسيا أو معنويا .
والربا فى الشرع : عرف فقهاء الحنفية الربا بأنه " فضل مال بلا عوض فى معاوضة .والمراد بقولهم بلا عوض لا يقابله شىء . وهنا الزيادة فى الإيجار لايقابلها من المالك شىء .
والحكمة فى تحريم الربا هى .
حرم الله سبحانه وتعالى الربا على المسلمين وعلى غيرهم من الأمم السابقة لما فيه من الظلم وأكل الناس بالباطل وهو العلة الواضحة الجلية فى تحريم الربا لقوله تعالى " وإن تبتم فلكم رؤوس أموالكم لاتظلمون ولاتظلمون " ومن الظلم أكل الأموال بالباطل : إرهاق المضطرين والقضاء على عوامل الرفق والرحمة بالإنسان ونزع التعاون والتناحر بين أفراد المجتمع فيصبح الإنسان ماديا بحتا ويتجرد من عاطفة الخير لأخيه الإنسان ويستغل فرصة احتياجه فيدخله فى شرك الربا فيكون سببا للعداوة بين الأفراد ويقضى على روح التعاون بينهم .
وشرع الله القرض لإغاثة الملهوفين وإعانة المضطريين قال تعالى " وما آتيتم من ربا ليربوا فى أموال الناس فلا يربوا عند الله وآتيتم من زكاة تريدون وجه الله فأولئك المضعفون " .
وإذا قارنت بين حكمة تحريم الربا وبين ما يحدث فى حالة زيادة الإيجار تجدهما متشابهان .
وأذكر لك تعريفات الربا عند الفقهاء
أولا : عند الحنفية :-
عرفه صاحب المبسوط :" الفضل الخالى عن عوض المشروط فى المبيع " فالفضل الخالى عن العوض أى الزيادة دون أن يقابلها عوض ما إذا دخل فى البيع حراما شرعا لأنه ضد ما يقتضيه عقد البيع من مبادلة مال متقوم بمال متقوم واشتراط هذا الفضل فى البيع بمفسد له كاشتراط الخمر وغيرها .
وعرفه صاحب الهداية بأنه :" الفضل المستحق لأحد المتعاقدين فى المعاوضه الخالى عن عوض شرط فيه .
أى أن الربا هى الزيادة الخالية عن عوض يقابلها ومشروطة فى العقد .
رد: نهاية مشكلة الاسكان الان - فكر اسلامى عالمى جديد
الحلقة الخامسه
الاقتراح المقدم ( الجنية الايجارى العقارى)
وهو ما يتفق مع الشرع( قيمة ثابتة المقدار) والمصلحة العامة للبلد
ورغبة المؤجرين ( متغيرة القيمة المادية مع تغير الاسعار) حيث ان القيمة المتفق عليها تكون ثابتة المقدار لكنها مختلفة القيمة النقدية تبعا لاسعار بعض السلع ودون تدخل من المالك مثل القانون المدنى او تحجر للقيمة النقدية مثل القانون القديم .
حيث سيتم إجراء بحث اقتصادى اجتماعى على مستوى البلد لتقييم متوسط إيجار المتر المربع السكنى الواحد وليكن كانت القيمة النقدية 4 جنيهات ثم ننظر كم من الوزن نستطيع بهذا المبلغ شراء أرز أو عدس أو سكر ( شرط ان تكون سلع منتجه محليه ) وكان الذى نستطيع شراؤه بالمبلغ كيلو سكر او كيلو أرز أو نصف كيلو عدس فيكون الجنيه الايجارى العقارى هو ثلث القيمة النقدية لمجموع أثمان كيلو سكر و كيلو أرز ونصف كيلو عدس .
فإن تغيرت القيمة الشرائية لتلك الأوزان من السلع تغير قيمة الجنية الايجارى العقارى وتكون وزارة الاسكان هى المسئولة عن تقدير الجنيه الايجارى العقارى تبعا لتغير قيمة تلك الاوزان للسلع المذكورة فى 1/1 ، 1/7 من كل عام وتكون القيمة الايجاريه = مساحة الشقة مضروبا فى قيمة الجنيه الايجارى العقارى وقتها .
على يتم تقدير القيمة الايجاريه للمتر المربع من الشقة بالجنيه الايجارى العقارى على تدفع القيمة بالعملة المحلية ( الجنيه النقدى) مثال:
اتفق مؤجر مع شخص على استأجر شقة الاول وكانت مساحتها 100 متر وكان قيمة الجنيه الايجارى 3 جنيهات فيكون القيمة الايجاريه فى ذلك الشهر 300 جنيه .
وهنا لا ابتدع شىء جديد فمثلا الجنيه المصرى لا اصل له انما تم الاصطلاح انه يساوى 100 قرش باتفاق الناس وانظر لزكاة الفطر فأنها تساوى صاع تمر فهو ثابت منذ فجر الاسلام لكنه متغير القيمة النقديه فلو سمينا صاع التمر بالجنيه الزكوى فهذا بالضبط ما فعلته .
انظر لاراء الفقهاء فى اداء القيمة الايجاريه
القول الأول : أنه لا عبرة بالكساد وليس للدائن إلا النقد المعين مادام أنه موجود وسواء أكان الدين من بيع أو إجارة أو قرض .
وهو المشهور عند المالكية والمعتمد عند الشافعية وإستدلوا على ذلك :
القول الثانى : وهو للإمام أبى حنيفة حيث فرق الإمام بين كل من البيع والإجارة من ناحية والقرض من ناحية أخرى .
- ففى حالة البيع والإجارة : يفسد العقد إدا كسد النقد فإدا راج ذلك النقد عاد العقد صحيحا . ويقول ابن عابدين : ولو عادت "أى رجعت للرواج " لا يفسد .
أدلة الإمام أبى حنيفة
استدلوا للبيع والإجارة : بأن ثمنية الدراهم والدنانير المغشوشة والفلوس ثبتت باصطلاح الناس عليها لا بالخلقة وانعقاد البيع أو الإجارة بالمغشوشة أو الفلوس لم يكن باعتبار مالية قائمة بعينها وإنما باعتبار مالية قائمة بصفة الثمنية فيها باعتبار رواحها فما دامت رائجة تبقى ماليتها وإدا انتقى الأصطلاح انتفت المالية فيبقى المبيع بلا ثمن فيفسد البيع وكدلك بالنسبة للإجارة . .
ورقة العمل هى الوحيدة التى تتوافق مع كلا القولين يواء المثل او الثمنية .
مدة عقد الإيجار
مدة عقد الايجار فترة أولى ملزمه على المالك 5 سنوات لا يترك المستأجر الشقة الا برضاه ثم يجدد العقد سنويا من تلقاء نفسه إلا فى حالتين المالك أراد بيع الشقه ( للمستأجر حق الشفعه ) أو أحدى الاولاد بلغ 21 سنة وأراد الزواج ويشترط تبليغ المستأجر بفترة مناسبة
رد: نهاية مشكلة الاسكان الان - فكر اسلامى عالمى جديد
الحلقة السادسة
ثانيا : إنشاء صندوق إسكان تابع للدولة ولا يدخل فى ميزانيتها
وروافده بعيدا عن الاموال الحكوميه وظيفته إعطاء
قرض حسن بدون فوائد على اقساط .
الغرض الاساسى من ورقة العمل ان لا يبنى الفرد من أصل ماله انما من خلال ثلاث مصادر اولاها صندوق الاسكان المقترح اومن خلال مشاركة المستأجريين او من خلال التعاقد مع شركة مقاولات ويكون صندوق الاسكان هو الضامن لهما فى الحالتين .
إنشاء صندوق اسكان يعطى قروض بدون فوائد
هو صندوق اسكان تابع للدولة لكن لا يدخل ميزانية الدولة وروافده بعيدة عن ميزانية الدولة والوظيفه العامة للصندوق هو إعطاء قروض بدون فوائد للراغب فى البناء والمراحل الوظيفيه لصندوق الإسكان تبعا لقوة الصندوق كما يلى:-
أ- المرحلة الاولى
إعطاء قروض لراغبى استكمال البناء والتشطيب .
إعطاء قرض ميسر كامل للذين سيتنازلون عن عقاراتهم .
شراء قروض رجال الأعمال والأفراد العقاريين لدى البنوك تحت شروط معينة .
ب – المرحلة الثانية
بالاضافه إلى ما سبق في المرحلة الأولى .
بناء شقق فى المدن الجديدة وبيعها بهامش ربح بسيط وبدون فوائد ج – المرحلة الثالثه
بالإضافة الى ما سبق في المرحلة الثانية
شراء الشقق والفيلات والشاليهات فى المناطق المميزة والأنهار .
مساعدة الناس فى شراء الاراضى .
وقبل مناقشة فى روافد صندوق الاسكان يجب وضع رقم كودى لكل شقة .
كيفية وضع رقم كودي لكل بيت وكل قطعة ارض
تقسم البلاد الى مجاورات وذلك بتقسيم البلاد الى مجاورات وهمية تمر بمجموعة من الشوارع والاراضى .
إعطاء كل بيت او شقة او ارض رقم كودى كالآتى "-
ولنأخذ رقم شقة هو 002-01-04-0050-100-20-04
حيث 002 هو رقم مصر ، 01 هو المحافظة ( القاهرة ) ، 04 هو المنطقة(جنوب القاهرة ) ، 050 0 هو رقم المجاورة (مجاورة رقم 50) ، 100 رقم الشارع ( شارع رقم 100 ) ، 20هو رقم البيت (رقم البيت 20) ، 04 هو رقم الشقه ( شقه رقم 4 ) .
اى يصبح الرقم الكودي كرقم بريدي ويخصص لكل شقه او ارض رقم كودي في السجل العقاري ويكتب أمامه كافة البيانات الملكية أو الإيجار او الرهنية او القروض .
صورة للسجل العقاريتصمم حوالة أو رسالة بريدية من جزأين منها جزء يرسل إلى السجل العقاري بها بيانات السكن كاملة بدون اى مرفقات والجزء الآخر يحتفظ بها المرسل . ( المدة الزمنية لذلك 6 اشهر )
يتم تشكيل لجنتين تحقق من البيانات احدهما عملها مستمر لحين الانتهاء من التأكد من جميع البيانات المرسلة والأخرى فوريه حين التعامل على العقار سواء تأجيرا او بيعا او رهنا .
رد: نهاية مشكلة الاسكان الان - فكر اسلامى عالمى جديد
الحلقة السابعه
روافد صندوق الاسكان المقترح
1- ضريبة عدم الاشغال على الشقق الغير مستغلة
تفرض تلك الضريبة على الملاك لنفس العقار على الشقق فى حالة عدم تأجيرها او بيعها بحيث :-
أ- تستثنى وحدة سكنية واحدة كضرورة من حساب الضريبة بناء على تصميم المالك للعقار ويجوز لصاحب العقار فى حالة عدم وجود سكان اعتبار العقار وحدة سكنية واحدة وفى هذة لا تأخذ تلك الضريبه .
ب - يجوز للمالك تغيير مساحة الوحدة عند حدوث تغييرات فى الوضع القانوني لبعض الشقق مثل ترك احد المستأجرين لشقته .
ج - فى حالة عدم وجود مستأجر للوحدة وابلغ المؤجر السجل العقاري بذلك وطلب تأجيرها عن طريق السجل العقاري يعفى عندها المالك من الضريبة على تلك الوحدة .
د - يجوز للمالك اعتبار نفسه مؤجر لاى عدد من الوحدات ويسرى عليه ما يسرى على المستأجر .
تعليل فرض تلك الضريبه على الشقق الفارغة
أ – يقول الله عز وجل" يأيها الذين آمنوا أنفقوا من طيبات ماكسبتم ومما أخرجنا لكم من الأرض ولاتيمموا الخبيث منه تنفقون ولستم بآخذيه إلا أن تغمضوا فيه وأعلموا أن الله غنى حميد " (البقرة 267) أى أن النفقه والزكاة واجبة على كل ما أكتسبه الإنسان مادام زائد عن حاجته .
قال فضيلة المفتى الشيخ حسن مأمون – س83 – م79 – 6دو الحجة 1376هـ - 4 يوليه 1957م ( من كتاب مختصر فتاوى دار الإفتاء المصرية ) عن سؤال بخصوص زكاة السيارات والدور المعدة للأستغلال .
( إن المنصوص عليه شرعا أن الزكاة لا تجب فى دواب الركوب والدواب المعدة للأجرة وكدلك عبيد الخدمة أو الأجرة وكدلك الدور المعدة للأستغلال مهما بلغت قيمة دلك كله إدا كان ما قبضه مالكها من أجرتها لم يبلغ نصاب الزكاة من الدهب أو الفضة - أما إدا بلغت أجرتها نصاب الدهب أو الفضة السابق وحال عليها الحول من تاريخ القبض وكانت فاضلة عن حوائجه وحوائج عياله الأصليه فإنه تجب فيها الزكاة شرعا ومقدار الواجب حينئد هو ربع العشر ومثل ذلك فى الحكم السيارات المسئول عنها إذا أشتريت لذلك ولم يقصد عند شرائها الأتجار بأعبائها فإنه لا زكاة فى قيمتها مهما بلغت – أما المتحصل من أجرتها بعد الصرف عليها فى الوجوه المذكورة بالسؤال فإنه لا تجب فيه الزكاة حتى يبلغ نصاب الزكاة السابق ويحول عليه الحول من تاريخ القبض ويكون فاضلا عن حوائجه الأصليه فإذا بلغت أجرتها بعد ما صرف عليها النصاب وتوفرت فيه باقى الشروط وجبت فى الفاضل من الأجرة الزكاة وقدرها ربع عشر أجرتها المتبقية لدى مالكها – والحكم كذلك فى المنزل المشار إليه فى السؤال – فإن بلغت أجرته نصاب الزكاة المذكورة وحال عليه الحول فى يد مالكه وكان فارغا عن حاجته وحاجة عياله وجبت فيها الزكاة كما ذكرنا فى السيارات المسئول عنها أما إذا لم تبلغ أجرته النصاب المذكورة فلا زكاة فيها ولا فى قيمته مهما بلغت ) .
ب – العمل بالمثل لحكم الله فى زكاة الذهب فالذهب قيمته قابله للزيادة والنقصان فى الثمن مثله مثل المساكن وكلاهما يعبر عن مال قابل للتخزين وقد فرض الله تعالى ضريبه على قيمة الزكاة عن 85 جرام وبالمثل تم فرض فريضه فقط على المساكن أو الشقق الفارغه قال تعالى "والذين يكنزون الذهب والفضه ولاينفقونها فى سبيل الله فبشرهم بعذاب اليم "
ج- فى موضوع زكاة الأنعام فرض الأسلام زكاة للأنعام عند تجاوز عددها حد معين تبعا لنوع الحيوان مثل الأبل قال رسولنا الكريم " لا زكاة الا فى الخامسه " لكن أيضا أستثنى الزكاة عنها بغض النظر عن العدد للعامله فقط لقول الرسول (صلى الله عليه وسلم ) " ليس على العوامل من شىء " وهنا لم تفرض أى زكاة على الشقق المأجرة والمباعه مهما كان عددها .
د – عن تفسير قوله تعالى ( كما جاء فى تفسير ابن كثير ) " ان الذين يكنزون الذهب والفضه ولا ينفقونها فى سبيل الله فبشرهم بعذاب أليم " قال مالك عن عبد الله عن ابن عمرفى حديثه حول الكنز " هو المال الذى لايؤدى زكاته " وقال ابن عمر " ما أدى زكاته فليس بكنز وإن كان تحت سبع ارضين وما كان ظاهرا لا تؤدى زكاته فهو كنز " وعندما نزلت تلك الآية ذهب سيدنا عمر رضى الله عنه " يانبى الله قد كبر على أصحابك هذة الآية" فقال الرسول علية الصلاة والسلام " إن الله لم يفرض الزكاة الا ليطيب بها ما بقى من أموالكم وإنما فرض المواريث من أموال تبقى بعدكم " .
قانونيا.
أ- الضريبة هى وسيلة لتحقيق التكامل الاجتماعي ففى دول الرأسمالية مثل فرنسا تفرض ضريبة 1% لدعم صندوق الإسكان على كل الأجور سواء يملك سكن أم لا وهنا لا نفرض ضريبة الا على الشقق الخالية وكذلك لا نريد ان تبنى من اصل مالك وسأعطيك قرض لكى تبنى كأنك وكيل عنى فإن خالفتنى فى عدم اسكانها فرضت عليك ضريبة وان شغلتها فلا شىء عليك يذكر .
ب- ذكر الخبير الكبير / ميلاد حنا فى كتابه ( الإسكان والمصيدة) صفحة 140 " إننى من المقتنعين بأن طريقة التمويل منه فيه لها فاعليتها وليس فقط لتحصيل الضرائب من ذات المصدر ونوعية النشاط المطلوب تمويله وإنما وسيلة فعالة لاعادة التوازنات المختلفة التى نتجت عن جنوح النظام الرأسمالى فى حركته الشاردة والمتوقعه متجها إلى المجالات التى تعطى أقصى وأسرع ربح . ومن الناحية الدستورية البحتة وفى ضوء العمل فى اطار الشرعية أكدت المادة 38 من الدستور على أن ( يقوم النظام الضريبى على العدالة الاجتماعية ) أما المادة 32 فتحدد أن ( الملكية الخاصة تتمثل فى رأس المال غير المستغل وينظم القانون وظيفتها فى خدمة الاقتصاد القومى وفى اطار خطة التنمية ودون انحراف أو استغلال ولايجوز أن تتعارض فى طرق استخدامها مع الخير العام للشعب ) .
و ذكر الأستاد / حسن عبد المتعال – هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة " أن هناك أكثر من صندوق لم تحقق الغرض منها وإن أموال الزكاة يمكن أن تساهم فى حل مشكلة الإسكان لما لها من ضخامة فى الموارد وإمكانية الأستجابة لجمعها بالمقارنة لغيرها .
ج – ورد فى المادة رقم 8 للقانون رقم 49 لسنة 1977 " يعتبر ابقاء المساكن خالية الترخى عمدا عن اعدادها للاستغلال وفى هذة الحالة يجوز للمحافظ المختص التنبيه على المالك بكتاب موصى عليه بعلم وصول لأعداد البناء للاستغلال فى المهلة التى يحددها له فإذا أنقضت هذة المهلة دون ذلك كان للمحافظ أن يعهد إلى احدى الجهات القيام باعداد البناء للاستغلال على حساب المالك وفقا للقواعد التى يصدر بها قرار وزير الاسكان والتعمير ويكزن للمبالغ المستحقة لهذة الجهة حق امتياز على المبنى الذى قامت باستكماله من ذات مرتبة الامتياز المقرر بالمادة ( 1148 ) من القانون المدنى . ويكون للجهة المشار اليها تأجير وحدات المبنى التى لم يسبق تأجيرها واقتضاء أجرة وحدات المبنى جميعه إلى أن تستوفى المبالغ التى أنفقتها والمصروفات الأدارية ويحق للمالك أن يحصل على 20% من تلك الأجرة .
2 - ضريبة الحد الأدنى للكهرباء والماء
إن ضريبة الكهرباء والماء هى قيمة مالية رمزية تأخذ من شاغل الوحدة السكنية سواء مالك او مستأجر من أجل عدم تلاعب البعض فى مجال السكنى أما لا وهى الأسلوب الأقدر والعملى على التأكد من سكن الشخص للدار وتلك الضريبة لا وجود لها فى حالة إشغال إو إستئجار الشخص للسكن .
كيفية تقييم تلك الضريبة
- عمل شرائح ضريبية على الشقق والوحدات السكنية تبعا لمساحتها على ان يتم دفع تلك القيمة او المتمم لها الى السجل العقارى ولا تأخذ تلك الضريبة فى حالة استهلاك الساكن سواء مالك او مستأجر لقيمة استهلاك الكهرباء والماء بقيمة تساويها أو أكثر قيمة الشريحة المحددة للشقه
