دراسة تدعو إلى سن تشريعات تحد من عشوائية سوق العقارات

[minshawi]

أوصت دراسة حديثة بضرورة المسارعة في سن تشريعات جديدة من قبل الجهات المعنية في دول الخليج العربية بهدف السيطرة على اتجاهات السوق العقارية "العشوائية" وغير المستقرة، بحيث تتمثل في تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر وفق ما يتناسب مع متطلبات السوق الحديثة والتطورات المتسارعة.
وبينت الدراسة التي أعدها منذر الحموي تحت عنوان "أسس الإدارة ومقومات الاستثمار" أن ذلك سيساهم في إيجاد التوازن المطلوب بين الطرفين مما سيوفر على الجهات الرسمية الجهد والوقت والمال المهدر ويساعد في الوقت ذاته على دعم الاقتصاد الوطني عبر استقطاب المزيد من الرساميل للاستثمار في هذا القطاع الحيوي.
وتناولت الدراسة تطور إدارة العقارات بمختلف فروعها في السنوات الأخيرة من العقد الماضي، حيث أصبح لها أسس وأدرجت من بين المهن الاختصاصية التي لا غنى عنها، وخاصة لهؤلاء الذين يملكون عقارات متعددة، مع أنظمة استثمار متفاوتة، في ظل نظام عالمي جديد يعمل على إنجاز الأعمال التجارية والخدمية كافة أسلوب متميز، يتصف بالسرعة والدقة وجودة الخدمات المقدمة للعملاء من خلال أنظمة الأيزو المتعددة، ويوحد قواعد التجارة والتبادل التجاري، ومواصفات السلع المختلفة للعمل على زيادة رفاهية الإنسان، رغم ما في ذلك من تعقيدات لم تكن موجودة في الحقبة الفائتة.
وكشفت الدراسة عن افتقار المكتبة العربية لكتب متخصصة في إدارة العقارات والأملاك، حيث لا توجد أية معاهد أو جامعات عربية تدرس هذا الحقل من الإدارة. ويعتبر القطاع العقاري في صوره المتعددة جزءا لا يتجزأ من اقتصادات الدول، خاصة الدول التي تحتضن أعدادا هائلة من المهاجرين والوافدين الذين يعتمدون بشكل رئيسي على استئجار الوحدات السكنية أو التجارية، وبالأخص دول الخليج العربية بتركيبة سكانها المعروفة، وقد باتت معرفة إدارة العقارات بأسس صحيحة ومنافسة من الضرورات الملحة، ليس للعاملين في هذا المجال فحسب، بل للحكومات ومؤسسات التشريع التي تعكف على إعادة تنظيم هذه السوق الواسعة وإصدار تشريعات جديدة تكون ملائمة لتطورها الدائم وخاصة بعد ازدياد الاهتمام في بالاستثمار العقاري لكثير من مواطني المنطقة. وتناولت الدراسة الإدارة العقارية بإسهاب وأسلوب علمي متميز ليهيئ أرضية خصبة لنموها ويساعد ملاك العقارات والراغبين في الاستثمار فيها على إدارة عقاراتهم بشكل مجد وفعال يضمن لهم عوائد مالية مستقرة، كما يساعد شركات إدارة العقارات على وضع الأسس الصحيحة والطرق السليمة لتقديم أفضل الخدمات في ظل منافسة شديدة، وبيان أسس إدارة الأملاك، وأوضح أهم الخطوات الواجب اتباعها في محاولة لتقديم خدمات متميزة من شأنها رفع مكانة هذا النوع من الشركات والعمل على زيادة إيراداتها.
وقد جاء الكتاب في 14 فصلا بدأت بالتعريف بتاريخ مهنة إدارة العقارات، حيث أنها كانت غير معروفة بل كان ملاكها يديرونها بأنفسهم على اعتبار أن الأمور آنذاك كانت سهلة وغير معقدة ولم تكن الحاجة ملحة لطلب المساكن وخاصة قبل بدء الزحف إلى المدن الرئيسية، ولكن مع تقدم الحياة المدنية وبداية إنشاء المباني ذات الطوابق المتعددة، وازدياد عدد السكان بشكل مطرد في أماكن كثيرة من العالم بدت الحاجة ملحة لظهور مهنة إدارة العقارات، وبدأ أصحابها نتيجة تعدد أملاكهم ورغبتهم في تطوير استثمارها يستعينون ببعض المختصين في هذا المجال (رغم عدم وجود أسس صحيحة للإدارة) لمعاونتهم على إدارتها.
وبازدياد الطلب على هؤلاء المختصين كان لا بد من إيجاد قاعدة علمية يستند إليها هذا النوع من الإدارة إلى أن أصبحت في يومنا هذا من المهن الاختصاصية التي يتقاضى أصحابها أعلى الأجور في بعض البلدان الغربية وهي تدرس بشكل أكاديمي في عدد من الجامعات العالمية، وقد فصل المؤلف أنواع إدارة العقارات ومجالاتها المتعددة وحدد بشيء من التفصيل مسؤوليات الشركات العاملة في هذا النشاط وصفات وخبرات العاملين فيها.
ثم تعرض إلى المقارنة بين الاتجاهات الاقتصادية العامة وإسقاطاتها على سوق اقتصادات العقار والعلاقة التي تربطها، إضافة إلى علاقة سوق الإيجارات بهما.
وفي الفصل الثالث من الكتاب تحدث عن الطريقة المثلى لإعداد الخطط الإدارية الواجب اتباعها من قبل الشركات العقارية بالتفصيل، حيث شملت عناصر متكاملة وجب تجميعها ودراستها وتحليلها لوضعها ضمن خطة محكمة تشمل ميزانيات شهرية وسنوية وخمسية مع تقديرات للنفقات والأرباح وطريقة تحديد سقوف الإيجارات، إضافة إلى دراسة متطلبات المالك التي يحددها وأهدافه تمهيدا لعرضها عليه بشكل متكامل يبين استراتيجية الاستثمار المطلوب.
ثم تطرق إلى وسائل الاتصال الجماهيري بعالم العقارات وكيفية فهم موقف ودور مدير العقارات وأسباب المحافظة على علاقات عامة متميزة وفن التعامل الفعال، وبين بعضا من الأساليب الحديثة لتدريب الموظفين أو إعادة تأهيلهم، حيث يعزي الفشل في التعامل مع الناس في حقول إدارة العقارات إلى الاعتقاد بأن العقبات الرئيسية التي تصادف شركات الإدارة هي العقار نفسه، وهذا خطأ شائع، لأن كل الدراسات الحديثة أثبتت أن المشكلة الأساسية هي عدم القدرة على التعامل مع الناس بشكل صحيح.
ومن تلك الأخطاء: سوء وسائل الاتصال وسوء المتابعة وعدم القدرة على التنظيم أو المفاوضة وسوء الانتباه إلى التفاصيل وعدم القناعة بتحفيز وتشجيع الموظفين، إلى ما هنالك من الأمور. ثم تحدث عن القواعد التي يمكن استخدامها لتعزيز وسائل الاتصال مع العملاء، والإجراءات الواجب اتباعها للمحافظة على طريق معبدة وسهلة المرور بين الإدارة وموظفيها وبين الإدارة والعملاء.
وشمل الفصل الخامس من الكتاب بيان الوجه القانوني للاتفاقية التي تبرم عادة بين الشركات المديرة للعقارات وبين ملاكها حيث بين الشروط الواجب توافرها لصياغة الاتفاقية والمسؤوليات التي تحددها مثل إلغاء عقود الإيجار وصيانة العقار وأحقية نشر الإعلانات وتعويضات الأضرار والحسابات المصرفية ودفاتر الحسابات والتقارير الدورية وتحديد الرسوم وما شابه.
وأكد على أهمية إبرام الاتفاقية لأنها تحمي الطرفين من أية خلافات قد تنشأ في المستقبل، إضافة إلى أنها تعطي صورة واضحة عن العقار المراد إدارته وذلك بموافقة الطرفين.
كما تحدث الفصل السادس عن التسويق العقاري وطريقة تأجير الشقق الخالية في الأبنية السكنية فلا حاجة إلى بناء جميل ونظيف إذا كان خاليا من المستأجرين الذين هم عماد الاستثمار وأحد عناصره الأساسية. وتطرق المؤلف إلى كيفية عمل خطة تسويقية محكمة ومنافسة تخص كل عقار على حسب ميزاته وصفاته وموقعه، تهدف إلى جلب أكبر عدد ممكن من العملاء وتخفض من نسبة الأماكن الشاغرة وخاصة في ظل أزمة في سوق العقارات عندما يكون العرض أكثر من الطلب.
كما أنه بين عناصر تلك الخطة من خلال الإعلانات وكيفية عرضها وتوقيت نشرها وكيفية اختيار كلماتها ومن ثم اللافتات وكيفية توزيعها في المباني وطريقة عمل مكاتب التأجير الموجودة فيها، ثم طريقة تجهيز الشقة النموذجية التي تكون نموذجا للعملاء وأهمية تصميم الكراسات التعريفية والإعلانات بالأدلة التجارية وطرق التعامل مع سماسرة الشركات العقارية في تسويق الشقق الخالية وطريقة الاتصال والجهد الشخصي وبذلك تكتمل عناصر الخطة التسويقية التي اعتمد عليها المؤلف وأكد أهميتها في ظل سوق تتطور بسرعة هائلة يكثر فيها المنافسون.
أما الفصل الثامن من الكتاب الذي اعتبره المؤلف أهم فصول الكتاب، فقد بين مسؤوليات موظفي شركات إدارة العقارات الواجب تنفيذها من جهة أخرى، لأنه يبقى من الضروري تحديد مهام الطرفين، فلا بد للمستأجر أن يكون ملما بمتطلبات المؤجر من خلال فهمه كل الشروط الموضوعة وتطبيقها، وإدراكه أن الإخلال بها قد يعرضه لإخلاء الوحدة التي يشغلها، أو إلى إجراءات أو غرامات أو عقوبات أخرى، وفي الوقت نفسه على المؤجر ـ المتمثل في الإدارة من خلال تفويض المالك ـ أن يقوم أيضا بتنفيذ النظم والقوانين التي تضعها الشركة ضمن إطار قانوني معتمد، ويجب على الطرفين احترام تلك التشريعات، وبالطبع فإن الوصول إلى تشريعات مقبولة يمكن تطبيقها، يجب أولا تحديد ما يسمى "المستأجر النموذجي" من خلال دراسة السوق العقارية ونوعية المستأجرين المطلوبين لشغل الوحدات المتوافرة في البناء وما يحتاجون إليه من خدمات ومتطلبات، إضافة إلى تجميع معلومات عامة عنهم منها: إعمار المستأجرين، وضعهم العائلي، وظائفهم وأماكن عملهم، جنسياتهم.. إلخ، مما يساعد على فهم سلوكياتهم وطريقة التعامل المثلى معهم بغية وضع النظم التي تتصف بالعدالة، ويشمل تنفيذها أكبر عدد من المستأجرين. ولم يفت المؤلف الإشارة إلى أن النظم والتشريعات التي سبق لها أن طبقت في عام فائت وكتب لها النجاح، لا يعني ذلك أنها ستكون مناسبة لعام آخر، بل لا بد من إعادة النظر فيها من وقت إلى آخر لتتناسب مع التغييرات التي قد تحدث، وخاصة في حالة قدوم مستأجرين جدد في كل عام.
ومن ثم يأتي دور تقييم العملاء من خلال عدة خطوات تمهيدا للوصول إلى المستأجر النموذجي الذي يبحث عنه كل مستثمر في عالم العقارات السكنية ويكون ذلك بمعرفة مخاطر عدم دفع قيمة الإيجار في الوقت المحدد وإمكانية بقاء المستأجرين لفترات طويلة (سنتين أو خمس سنوات مثلا) وهل لهم سوابق سيئة في المعاملات المصرفية مثل الشيكات المرتدة وكيفية التأكد من ذلك، ويمكن بيان ذلك من خلال نماذج معينة يلتزم المستأجر بتعبئتها قبل أن يشغل العقار.
وفي هذا الفصل أيضا شرح مفصل عن طرق التعامل مع المستأجرين من خلال الإخطارات المتنوعة أو التعديلات المطلوبة على العقار وإجراءات الانتقال إلى أمكنة أخرى واستعمال الشقق غير القانوني والأضرار الناشئة عن سوء الاستعمال وشكاوى المستأجرين التي تعتبر حجر الزاوية بالنسبة لضمان حقوقهم والسهر على راحتهم، إضافة إلى إجراءات التأجير من الباطن أو الانتقال داخل المبنى.
وفي الفصل التاسع بيان للنظم واللوائح الداخلية لموظفي الإدارة التي تقوم على إدارة العقار وذلك من خلال تعيين الموظف المناسب الذي يملك الخبرة ومعايير تحديد المرتبات والميزات والتعويضات، ومن ثم وضع استراتيجية فعالة تصل بين المالك والمستأجر وتحدد مسؤوليات تلك العلاقة.
ولخصت فصول الكتاب الأخيرة طرق إعداد الميزانيات الخاصة بشركات إدارة العقارات السكنية وذلك لمعرفة تقديرات الأرباح والمصروفات المتوقعة والإجراءات المطلوبة لتسجيل وحصر الإيصالات والوثائق وتنظيم عملية تحصيل الإيجارات والإيداعات في البنوك وكشوف الحسابات الشهرية وسجلات الموظفين المحاسبية وما شابه.
وخلص المؤلف إلى أن إدارة العقارات ليست بالأمر السهل الذي يمكن لأي شخص ممارستها إلا عن طريق فهم قواعدها وأسسها المتعددة بشكل صحيح، وخاصة في ظل تطور هائل نشهده على الأصعدة كافة مما يجعل قبول طرق الإدارة القديمة مرفوضة بكل المقاييس، وقد بات على كل مستثمر يريد الخوض في عالم العقارات السكنية أن يولي أمر إدارة عقاراته إلى المختصين الذين يكونون على دراية عملية وعلمية بحمايتها والعمل على زيادة ريعها بالطرق الصحيحة التي تسهم بشكل من الأشكال في دعم الاقتصاد الوطني وتقلل من عمليات الإفلاس غير المبررة، التي يكون سببها في معظم الأحيان سوء التخطيط والإدارة.
الأعضاء فقط هم الذين يستطيعون مشاهدة الروابط